12月19日，保利物業發展股份有限公司正式在香港聯合交易所主板掛牌交易，股票代碼06049.HK。

　　本次發行是香港資本市場史上最大規模的物業公司IPO。憑借母公司保利發展控股和央企物業領先品牌的雙重背書，保利物業香港公開發售獲超額認購高達約222倍，申購凍資1300余億港元，還擁有GIC、高瓴、中國國有企業結構調整基金、中交國際等四位重量級的基石投資者。

　　上市首個交易日，保利物業交投活躍，全日最高股價每股45.35港元，收市報每股45.35港元，較發售價每股35.10港元上升29.20%，股份全日總成交量約8.83千萬股，總成交金額約37.43億港元，得到了資本市場和投資者的認可。

　　作為一家規模領先、具有央企背景的物業管理綜合運營商，保利物業成功資本化標志著保利物業及其控股股東保利發展控股即將邁入全新的發展階段。

　　于保利物業自身，本次發行是公司把握行業發展趨勢，運用資本力量加速產業布局，把握大物業時代發展機遇的關鍵步驟，也為未來的規模擴張、持續提升管理質量和服務品質、進一步提升信息化和智能化水平，提供了重要的資本保證。

　　于保利發展控股，保利物業上市是保利發展控鞏固踐行“一主兩翼”戰略落地的重要舉措，實現了保利發展控股在社會服務板塊的資本布局。

　　中國保利集團副總經理、保利發展控股集團董事長宋廣菊出席上市敲鐘儀式并發表致辭。宋廣菊表示：“分拆物業上市是保利發展控股‘一主兩翼’戰略布局的階段性成果，更是保利物業人守正篤實、久久為功的碩果。上市是里程碑，也是新起點，在保利發展控股的戰略指引和資本市場的加持下，保利物業將在萬億級市場藍海中不斷擴大規模，促進管理升級與服務變革。”

　　一、管理規模優勢奠定行業領先地位

　　截至2019年6月30日，保利物業在管面積從2016年的8181.8萬平方米，提升至2.6億平米，增幅約2.2倍。合同管理面積由2016年的1.35億平方米，增加至4.55億平方米，2016至2018年度復合增長率高達63.4%，增速遠超行業平均水平。

　　物業管理行業市場集中度較為分散，業務競爭對手云集、競爭激烈，但頭部物業管理公司規模上還有極大增長空間。在房地產回歸理性、市場保持平穩發展的背景下，保利物業不斷加大項目儲備力度，為企業實現高速成長蓄能。

　　控股股東保利發展控股是中國房地產行業的標桿，銷售規模穩居行業前五名，位列央企地產榜首。在承接母公司房地產業務配套物業業務的同時，憑借高端的品牌形象和優質的服務水平，保利物業積極開拓外部市場，來自第三方開發商的在管面積占比持續增加。截至2019年上半年，保利物業的外拓在管面積達到1.48億平，占總體在管面積的56.9%。

　　此外，保利物業憑借在物管領域二十余年的深耕歷練、扎實的物管服務品質、和多元化多維度的拓展渠道，在市場化拓展中也取得了快速發展。

　　自2016年以來，僅用三年半的時間，外拓在管面積在2019年6月30日已增長至1.48億平方米，占到總體在管面積的56.9%，2016至2018年期間外拓在管面積的復合增長率250.7%。其中住宅外拓在管面積1419.6萬平方米、非住宅外拓在管面積1.34億平方米。

　　二、基礎服務、增值服務收入兩輪驅動

　　強大的股東背景支持是保利物業持續增長的壓艙石，而快速的市場化拓展能力將成為保利物業業績增長的新引擎。

　　2016年-2018年3年間，保利物業的營業收入從人民幣25.64億元增長至人民幣42.29億元，三年復合增長率為28.4%；凈利潤從2016年的人民幣1.49億元增長至2018年的人民幣3.36億元，三年復合增長率高達50.1%。截至2019年6月30日，實現營業收入人民幣28.22億元，凈利潤人民幣3.21億元。

　　營收凈利均實現了高基數下的持續增長，保利物業的綜合毛利率也在持續提高。公司綜合毛利率由2016年的16.7%提升至2018年20.1%，與綠城物業、中海物業、萬科物業等行業巨頭處于相似的利潤率區間。毛利率的提升主要源于近年來卓有成效的管理效率提升及成本控制，同時近年來公司平均物管費的持續上漲也為毛利率的穩中有升提供了積極的基礎。

　　優質服務是物業管理行業基業長青的根本，物業服務企業以高品質的服務贏得了客戶的高度認可，以“優質”贏得“優價”。具備品牌優勢和增值服務能力的保利物業將以高品質的服務為驅動，不斷鞏固基礎服務收入的“基本盤”。

　　長遠看，物業管理公司的核心競爭力是管理、品牌、科技和增值服務。除基礎物業服務收入之外，隨著居民對美好生活的需求逐步提高，在非標準化服務領域（如增值服務等），兼具品牌和運營實力的物業企業還有較大的內容重構及重定價可能。

　　在不斷強化核心物業管理服務的同時，保利物業的增值服務收入貢獻取得了快速增長。2018年物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務三大板塊的收入占比分別為68.8%、14.7%及16.5%，與行業內相比，重點突出，結構優良。

　　在管面積是一種服務的連接，保證這種服務連接可持續的關鍵是基礎服務的品質，也是增值服務的廣度和質量。保利物業憑借業內良好的服務口碑和較高滿意度，將助力公司在社區增值服務領域不斷創新實踐，持續優化收入結構。

　　三、踐行“大物業”戰略，切入公服新賽道

　　經過二十三年的發展，保利物業致力于打造行業頂尖、央企領先的“大物業”服務品牌。

　　2019年6月20日，保利物業在中國物業管理協會主辦的《2019物業服務企業品牌發展論壇》上正式提出“大物業”戰略。“大物業”就是全域物業、全業態物業、全民物業、全技術物業、全價值物業。

　　依托長期深耕物業管理行業所積淀的豐富經驗，持續提高多業態物業服務能力，保利物業目前物業管理服務已覆蓋：住宅社區、商業及寫字樓以及公共及其他物業（如學校及科研場所、產業園、公共服務設施和城鎮）。

　　自2016年起，保利物業洞察到公共服務領域的新藍海市場，憑借央企的先天優勢和市場化的運作機制，三年時間里快速實現了在高校教研、城鎮景區、公共設施、醫院、產業園、政府辦公樓等業態的全覆蓋，建立了在國內公共服務市場的領先優勢。截止2019年6月30日，在管的公共服務項目已達210個，管理面積達1.32億平方米，收入占比持續提升。

　　保利物業以開放合作的態度，通過收購引入湖南高校物管翹楚天創物業，并通過央企資源和全國化的網絡布局進行賦能，實現在高校物管領域的快速突破。

　　此外，保利物業還積極通過央央合作、央地合作模式，大力開拓央企和地方政府資源，與世界500強中國機械工業集團有限公司的附屬公司、四川省資陽開發區投資有限公司以及與湖南、江西等地國資背景的機構均已開展戰略合作。

　　同時，緊抓政府“放管服”改革和強化基層社會治理等政策機遇，以西塘景區為首創，開創性的提出了城鎮綜合治理、全域化治理模式，為基層政府提供了有效的解決方案。

　　截至目前，保利物業位列中國物業管理服務百強企業綜合實力第四名，在具有央企背景的中國物業服務百強企業中排名首位。根據中指院的估值，保利物業2018年度品牌價值超過人民幣90億元。

　　憑借著獨特的“大物業”發展模式，以及在住宅、商辦、公共服務等領域的多輪驅動，獨立登陸資本市場之后，保利物業將獲得更強大的增長引擎。