“一線城市住房條件最差，80后群體、大家庭人均居住面積和家庭臥室數量在相應分組中最少，改善需求最為迫切。”近日，貝殼研究院發布了《2018年全國購房者調查報告》(以下簡稱《報告》)，通過對購房者的購房訴求、購房目的、購房手段等多維度研究，勾勒出不同收入、不同年齡分組的購房者畫像，并描繪其居住現狀。

　 《報告》顯示，受購房成本制約，一線城市購房者住的最擁擠，人均居住面積為27.5平方米，人均臥室數0.73間。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出：“2018年，中國房地產市場在調控之下發生了很大的轉變，市場波動與價格上漲的邏輯在不同人群之間裂變與分化，住房發展不平衡的問題是現階段及未來住房制度改革的主要方向。”

　 80后住房條件最差 大家庭改善居住需求強烈

　　“2018年，我國購房者中24.3%的家庭，人均居住面積不到20平方米，相當于三口之家住房不到60平方米，而僅有9.3%的家庭人均居住面積在50平方米以上。”《報告》顯示。通過對年齡分組，貝殼研究院發現，80后家庭人均居住面積為27平方米，低于平均水平，住的最擠。70前人均居住面積達到31平方米，在各年齡段中居住條件最佳。

  不同年齡段購房者家庭人均居住面積(平)

 除了研究不同群體的人均居住面積外，某研究院亦圍繞人均臥室數展開調查。值得一提的是，當前中國房地產正在進入存量時代，二手房市場的購房需求某種程度上可以反映出整個市場的需求。貝殼研究院通過分析二手房購買者的選擇傾向，發現其家庭多以購買兩居室為主。數據統計，60%的家庭人均臥室數不到1間，其中2口之家人均一間臥室，3口之家為0.8間，4口及以上家庭人均臥室僅為0.6間。也就意味著人口數越多的家庭住的越擁擠，改善需求越強烈。

　　租賃市場成為購房者的“蓄水池”

　　值得關注的是，租賃市場是購房者買房之前的主要停留地。《報告》顯示，有過半首次置業者在買房前租房居住。在租賃市場中，購房者居住在長租公寓中的比重為12%。買房前租房住的首置群體中，80后人群租住長租公寓的占比為12.5%，中高收入群體、兩口之家選擇居住長租公寓的比例更高，長租公寓越來越成為租轉購的蓄水池。綜合來看，許小樂分析長租公寓租客轉向買賣市場的幾率更高。

　　買房前租住的首次購房者中租住在長租公寓的占比